Was passiert mit unserem Haus bei einer Scheidung ?

Diese Frage stellen sich viele Ehegatten, wenn die Ehe in eine Krise und damit auch der oft mühsam realisierte Traum vom eigenen Haus in Gefahr gerät.

Zunächst ist die Immobilie, falls die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, als Vermögenswert im Rahmen des Zugewinnausgleichs zu berücksichtigen. Da der Anspruch auf Zugewinnausgleich jedoch ein reiner Geldanspruch ist, ändert sich an den bestehenden Eigentumsverhältnissen am Haus - meistens gehört die Immobilie beiden Ehegatten je zur Hälfte - auch nach Durchführung des Zugewinnausgleichs nichts. Die Ehegatten sind somit weiterhin zwar gemeinsame Eigentümer, können diese aber nicht mehr gemeinsam bewohnen, so daß Lösungen für die Vermögensauseinandersetzung gefunden werden müssen. Es bietet sich daher an, bereits das Trennungsjahr zu nutzen, um Möglichkeiten zu sondieren und letztlich im Rahmen einer umfassenden Scheidungsfolgenvereinbarung eine angemessene Regelung zu finden.

In manchen Fällen ist eine Realteilung der Immobilie möglich, d.h. das Haus wird in 2 Eigentumswohnungen umgewandelt, von denen jeder Ehegatte eine zu Alleineigentum erhält. Wert- und Größenunterschiede zwischen den beiden neugebildeten Eigentumswohnungen sind ggf. durch Ausgleichszahlungen abzugelten. Die Wohnungen können dann durch den jeweiligen Ehegatten vermietet oder selbst bewohnt werden. Voraussetzung für eine Umwandlung in Eigentumswohnungen ist jedoch das Vorliegen baurechtlicher Voraussetzungen. Bei kleineren Objekten, wie etwa Reihenhäusern, dürften diese i.d.R. nicht vorliegen und auch nicht durch bauliche Maßnahmen nachträglich herstellbar sein, so daß eine Realteilung eher bei größeren Häusern in Betracht kommt. Außerdem sollte nicht außer Acht gelassen werden, daß beide Ehegatten dann auch nach der Scheidung, wie in jeder beliebigen anderen Wohnungseigentümergemeinschaft auch, weiterhin miteinander kooperieren und die Hausverwaltung gemeinsam führen müssen.

Die von Mandanten häufig vorgeschlagene Übertragung auf die gemeinsamen Kinder scheitert meist daran, daß auf dem Haus noch Verbindlichkeiten liegen und das Eigentum an einer Immobilie auch darüber hinaus mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist. Abgesehen davon, daß minderjährige Kinder i.d.R. noch nicht über eigene Einnahmen verfügen, aus denen sie diese tragen könnten, ist mit der Schenkung der Immobilie an ein minderjähriges Kind nicht lediglich ein rechtlicher Vorteil verbunden, so daß eine solche Übertragung meist aus Rechtsgründen nicht in Betracht kommt.

Ist die Immobilie nicht mehr wesentlich belastet, so kann die Vermietung an einen Ehegatten eine Lösungsmöglichkeit darstellen. Häufig wird eine Vermietung als Übergangslösung für bestimmte überschaubare Zeiträume, etwa bis zum Ende der Schulausbildung der Kinder, gewählt, um diesen ein Aufwachsen in der gewohnten Umgebung zu ermöglichen und das Haus erst anschließend zu verkaufen. Ein Ehegatte bewohnt weiterhin das gemeinsame Haus und zahlt hierfür an den anderen Ehegatten Miete. Die Miethöhe ist - jedenfalls bei geringer oder fehlender Darlehnsbelastung - oft noch tragbar, da sie nur halb so hoch ist, wie die Miete für ein vergleichbares Haus, weil dem Mieterehegatten eine Hälfte des Hauses bereits gehört und Miete somit nur für die andere Hälfte anfällt. Bestehen Ansprüche auf Ehegattenunterhalt können diese bei der Verhandlung über den Mietzins ebenso berücksichtigt werden wie ggf. noch bestehende Darlehnslasten. Der Vermieterehegatte muß die eingenommene Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Ebenso wie die Realteilung ist auch bei einer Vermietung jedoch unabdingbare Voraussetzung, daß die Ehegatten als gemeinsame Eigentümer der Immobilie auch nach der Trennung und Scheidung zu der notwendigen Kooperation willens und in der Lage sind.

In ähnlicher Weise stellt sich die Sachlage bei einer Vermietung an einen Dritten dar, bei der dann beide Ehegatten die Immobilie gemeinsam verwalten und gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, die hälftig zu teilen sind.

Entsprechendes Einkommen der Ehegatten oder anderweitiges Vermögen vorausgesetzt, kann auch der Verkauf an einen der Ehegatten ein Lösungsmodell darstellen, d.h. der eine Ehegatte verkauft seinen Anteil an der Immobilie an den anderen Ehegatten, so daß letzterer Alleineigentümer der Immobilie wird. Stehen dem Käuferehegatten ohnehin Forderungen gegen den anderen Ehegatten zu, etwa auf Zugewinnausgleich, so können diese Forderungen auf den Kaufpreis verrechnet und so der Darlehnsbedarf verringert werden. In gleicher Weise kann die Übertragung von sonstigen im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten stehenden Vermögenswerten (wie z.B. angesparter Bausparvertrag) zur Kaufpreisfinanzierung eingesetzt werden. Schließlich kann für eine solche Lösung häufig auch finanzielle Unterstützung aus dem familiären Umfeld aktiviert werden, etwa durch die Eltern des Käuferehegatten, die das Haus für ihr Kind und die Enkel halten wollen.

Bei durchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen ist in der Mehrzahl der Fälle jedoch - das darf letztlich auch nicht verschwiegen werden - eine noch erheblich belastete Immobilie aus finanziellen Gründen meist nicht zu halten und ein Verkauf an Dritte daher unumgänglich. Ursache ist die sich im Trennungsfall öffnende Schere zwischen Einkommen und Ausgaben : Aufgrund des Wechsels der Steuerklassen sinkt das Nettoeinkommen der Ehegatten, während umgekehrt die Belastungen, allein schon durch das Führen von zwei getrennten anstelle eines gemeinsamen Haushalts, erheblich steigen. Hinzu kommen zusätzliche Ausgaben für die Ersetzung von fehlendem Hausrat nach dessen Aufteilung, Umzugskosten, ggf. Unterhaltsbelastungen und Kosten eines Zugewinnausgleichs u.v.m.

Wenn eine gründliche Prüfung aller Möglichkeiten daher letztlich ergeben hat, daß eine Immobilie von den Ehegatten nicht weiter zu halten ist, dann sollte - auch wenn dies verständlicherweise sehr schwer fällt - gehandelt werden.
Bei einem zeitig in die Wege geleiteten gemeinsamen Verkauf ohne Zeitdruck wird in aller Regel ein erheblich höherer Verkaufserlös erzielt, als im Fall eines unter Zeit- und Finanzdruck schließlich unumgänglichen Notverkaufs. Noch schlechter sind die Aussichten, wenn die Bank die Zwangsversteigerung in die Wege leitet, weil Raten nicht mehr bezahlt werden können; in ca. jeder dritten Zwangsversteigerung wird nur ein Erlös von weniger als 50% des Verkehrswerts erzielt.
Die Trennung von der Immobilie wird also durch die Verzögerung letztlich nicht verhindert, aber ein unnötiger weiterer finanzieller Verlust verursacht. Daher sollte sich in diesen Fällen jeder Ehegatte auch den positiven Aspekt bewusst machen, daß durch den Verkauf nicht nur ein Schlussstrich unter diese vermögensrechtliche Beziehung der Ehegatten untereinander gezogen, sondern den Ehegatten mit dem erzielten Kapital bzw. der Befreiung von Darlehnslasten zumindest ein Neuanfang ermöglicht wird.

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